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香港住宅自有率之迷:月薪3万仅43%,月薪4000者自有率最高!

周末和一个港漂同伙交流香港的房价问题

同伙很想在香港买房,怎样不是永远住民,要比当地住民多花1倍印花税买房。他颇为感伤地说,内地港漂同样交税给特区 *** ,但不能享受一致的购房条件,很不公正。他以为,香港内陆人现实上住宅自有率很高,特区 *** 没需要太过呵护。

对于港漂族的不公正,我也有同感。但对于香港的住宅自有率,我倒没有确切数据。作为一个严谨的另类投资人,我决议周末做点作业,看看香港的住宅自有率到底是什么情形,到底香港月薪若干才气买得起屋子。

一查,发现几组数据令人受惊:

事实一:已往15年,香港住宅自置率在不停下跌。从2004年的54.3%一起跌至2019年的49.8%,在全球主要蓬勃经济体中排名倒数第一。

事实二:在中国香港,并非越有钱的人住宅自有率越高。月薪低于4000港元住宅自有率最高。

事实三:香港家庭收入增久远落伍于房价增速。2004~2019年,有房家庭的月入中位数只上升了78%,而房价涨幅却是391%!

若何注释这三组数据?我会用香港立法会秘书处2021年3月宣布的一个资料研究简报做简朴说明。

香港的住宅自有率履历了一个急剧上升到缓慢下跌的历程。从1997年(46.7%)急剧攀升至2004年的高位54.3%,随后最先下行,直至2019年跌至49.8%的近年最低值,到2020年四序度才反弹至51.2%。

放眼全球,中国香港住宅自有率排名倒数。欧盟、英国和美国的住宅自有率是69%、65%和63%,均高于中国香港。在亚太区域,新加坡和中国台湾的住宅自有率高达90%和85%,澳大利亚、日本、韩国划分是63%、61%和59%,均大幅领先中国香港。

造成中国香港住宅自有率下跌的缘故原由有许多,这里仅摘要最主要的几点:

首先,是香港特区 *** (下称“港府”)对住宅供应的政策发生重大逆转。1997年7月港府作出每年85000套的单元供应答应,并对公屋住户推出租者置其屋设计(租置设计),允许公屋住户以折扣价购置 *** 公屋。港府希望到2007年,能有70%的住民拥有自己的屋子。但这些政策在2002年被破除。港府不再把提升住宅自置率看成政策目的,而且住手租置设计等协助住民“上车”的设计。

其次,港府的楼宇供应严重不足。2002年一度住手拍卖土地、缩减填海和土地开发设计。一直到2010年才最先恢复衡宇供应,最先开发新土地、重启资助住民购置居屋的设计。但由于土地设计和开发至少需要11~14年,另外建楼还要3~5年,因此导致现实的衡宇供应量暴跌。从1997~2004年的年均62300套跌至2011~2019年的年均29500套。

最后,金管局在2009~2019年时代先后推出8轮收紧房贷措施,令住民上车难度大大提升。

2011~2019年,香港楼价上升了110%,但金管局为了提防所谓的银行按揭风险,限制住民房贷,导致按那时的尺度,通俗家庭需要蓄积15年,才够得上一套40平方米的小型单元的首付款。

一个主要的证据是,在这段时间,香港自置寓所的户主岁数泛起了急剧转变――在1997年,35岁以下年轻人占自置户主的22.1%,到2019年,这个比例缩至只有7.6%;而且首置业的户主的平均岁数推至44岁。

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凭证香港自置物业业主的收入漫衍来看,月薪低于4000港元的最底层住户自置率高达69%,而若是看香港业主的每月就业收入中位数25000港元的情形,其住宅自置率仅43%,比底层住户反而差了一大截。

这个新鲜的征象,事实上反映了香港人口老龄化的严重性。

数据显示,1997~2019年时代,自置寓所的60岁以上老人数目倍增,占业主群体的比例,从21.4%劲升至41.2%。香港通俗老国民(603883,股吧)基本上没有任何退休保障,那些没有事情收入泉源的暮年人更愿意持有物业,作为退休的一种保障。

然而,这些做了业主的老人似乎并没有过上更好的生涯――2019年的数据统计显示,有20%的年长业主,其生涯水平处于贫困线以下。看来,手持物业并没有给这些老人带来生涯质量的改善。

除了月入4000港元以下人群,香港月薪5万港元以上的人群自置物业的比率也很高,约67%。但收入在1万~5万港元之间的人群,自置率则从30%至52%不等――这个数据漫衍,充实说明晰香港中产购房的艰难。在业主群体中,月薪2万~3万港元的群体中,其名下持有物业的人仅占43%,即还不到一半的人可以实现置业梦。

从立法会的数据来看,买得起屋子的中产有以下几个特征:

(1)教育水平高。37.8%是大专以上人群,租户中大专以上的仅25.1%。

(2)职位较高。33.4%的业主群体是司理及专业级其余人士,租客群体中这一比例仅21.6%。

(3)月均收入高。业主群体的月均收入中位数是35000港元,而租客群体是23000港元。

香港的住宅自置率不停下行,且与蓬勃经济体的距离较大,另有一个主要缘故原由是香港家庭收入已往15年来增速远没有跟上房价升幅。

这里有几个数据,人人可以体会一下:

1、凭证立法局的数据,2004~2019年,有房家庭的月入中位数只上升了78%。

2、凭证香港统计局的数据,香港2人家庭、3人家庭或是4人家庭的月收入中位数,在2004~2019年时代的涨幅靠近2倍。

3、2004~2019年时代,香港平均房价涨幅是391%,即升了近4倍!

简朴来说,香港社会的通俗收入增进幅度高于买房一族,但仍远远低于房价涨幅。

一方面是住民收入增进跟不上房价涨幅;另一方面,却是港府迄今无法拿出一个有用的衡宇政策,以及足够知足社会需求的衡宇供应量――凭证2020年12月港府揭晓的《久远衡宇战略》最新进度讲述,住手2030~2031年的未来10年,私人住宅的目的建成量仅每年12900个单元,比已往10年的约13500个现实年均建屋量还要低,足见供应仍然紧绌。

照上面这些数据来看,未来相当长的时间内,香港的住宅自置率仍将难以获得实质性提升。

(作者系资深另类投资者,曾任中资资产治理基金司理及投资总监等职)

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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